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物件を購入したい方

【住宅の購入の流れ】

1.資金計画をたてる	購入計画で一番大事な事､それは資金計画です。どの位の物件なら買うことが出来るのか？それが決まってから､物件を探し始めるのが正解です。しかし､ほとんどの方はそうせず､物件を見ながら資金計画を立てます。はっきり言って､間違いです。では､なぜこれが間違いなのでしょうか？物件を見ながら資金計画を立てたのでは､｢この位の物件なら､この程度の価格になる､支払いが苦しいが､何とかなるだろう｡頑張ろう｣となりがちだからです。自分達の希望に近い物件を購入するには｢このくらい払う必要がある。だから苦しいが､支払っていかないといけない。｣では無く､｢自分たちは､このくらいなら支払う事が出来る。だからこの予算の範囲内で探す。｣が正解なのです。物件を見ながら資金計画を立てたのでは､ついつい物件に引きづられて､予算オーバーしがちです。
2.優先順位をつける	お客様がマイホームに求めるものは､何でしょうか？家族の団らん？それなら､リビングは広くほしいところです｡子育てに必要な環境？でしたら､周囲に緑と､公園。学校区も大事かもしれません。マイホーム購入にあたり､譲れない条件は何でしょうか？買い物や交通の利便性？それとも､土地や建物の広さですか？これらすべてが満点の物件が見つかれば､それが一番良いのですが､実際にはそんな物件は無いと思います。だから､優先順位をつけなければいけません。何が大事で譲れない点か？どこは譲ってもよくて、優先順位は低いのか？ご家族で話し合ってみて下さい。家族それぞれ、優先したい条件が異なるはずです。
3.物件情報を集める	予算が決まって、購入に当たっての優先条件が決まったら、いよいよ物件情報を集めます。実際には物件情報を集めているうちに、家族の優先条件が変わってくることもよくあるので、優先条件を決める事と物件情報を集める事は、同時並行的に行なわれる事なのかもしれません。
4.下見をする物件情報を集める	ありがちなのが、｢あそこもチェックしなきゃ、そうそうこっちも忘れずにチェック。｣とやって、木を見て森を見ないようなことになることです。ご自分たちにとって、どうでもいいような事をチェックしたりせず、優先事項を再度見直して大事なポイントをしっかり見ましょう。
5.比較検討､購入物件決定 (お申し込み)	何度も繰り返しますが、ご自分たちにとって妥協できない事だけは、譲らないようにしましょう。
6.重要事項説明を受ける･ご契約	分からない点は、あいまいにせず、納得出来るまで質問しましょう。こんな事聞いたら悪いのでは？と遠慮する必要はありません。質問するお客様は、不動産については素人、説明をする私達はプロなのですから。
7.ローン正式申込み･融資承認　金銭消費賃借契約	最近は、ローンの事前審査も、審査書類提出翌日に結果が分かる銀行も多くなりました。契約前に事前審査で仮承認を受けていることも多いでしょうが、契約後に正式申込みになります。事前審査で仮承認を受けていても、正式に承認がおりて始めてローン確定となりますので、注意して下さい。
8.残金決済・所有権移転　抵当権設定登記・鍵の受け渡し	物件の引渡しは､残金と同時になります。
9.リフォーム･お引越	リフォーム･お引越

購入に必要な費用には、何があるのかをまず理解しましょう。

1.物件そのものの購入代金
2.諸費用(登記料･仲介手数料･銀行保証料等)
3.カーテンや照明器具､家具･電化製品の購入費

購入代金以外にも、登記料や不動産取得税、火災保険やローン費用等の諸費用が必要です。また家具や電化製品の購入費も、見込んでおく必要があります。「家具や電化製品は、今使用中の物で良い。」と予算から外しておられる方が居ますが、当初のうちはそう思っていても、数年経たないうちに買い換えることになる方がほとんどです。ある統計によれば、住宅購入の際に、１住宅平均３００万円ほどが、照明、カーテン、家具や家電、車の購入にあてられているそうです。ですからこうした費用も、最初からある程度は見込んで、予算に計上しておきましょう。諸費用と家具などの費用で、最低でも物件価格の１５％ほどは、必要だと思っていたほうが、資金ショートしないと思います。

資金調達方法

(1)自己資金
自己資金は､当然多いに、こしたことはありません。
一般に自己資金は、物件価格の２割・３割ほど用意する事が望ましい、といわれています。
しかしこの割合には、根拠があるわけではありません。
昔、住宅金融公庫や、銀行の住宅ローンが８割融資だったために、２割は自己資金が必要、それに諸費用が必要なので、３割は自己資金をと言われていました。
今は物件価格の100%ローンという商品を利用され少額の自己資金で購入する人が多いのも事実です。

■自己資金が少なくて購入しても、無理なくきちんと支払っていければよいわけで、一概に悪いとは言えませんが、次のような問題があることだけは、知っておいて下さい。

■将来を売るに売れない可能性大。５年、１０年経ち買換えたい、あるいは支払いが苦しくなって売りたい、転勤になったので売りたい、理由は何であれ、自己資金をあまり入れず購入した場合、売却予想価格よりローン残金のほうが多い可能性大です。
この場合、ローン残額と売却代金の差額を、自己資金で用意する、あるいは親から借りるなどで用意できなければ、売るに売れないことになります。

この場合、ローン残額と売却代金の差額を、自己資金で用意する、あるいは親から借りるなどで用意できなければ、売るに売れないことになります。

(2)親からの贈与
親御さんから､贈与を受ける方法もあります。

(3)住宅ローン
住宅ローンはよく言われていることですが、いくら借りられるかではなく、いくらまでなら返せるかで、借りる金額を決めて下さい。なぜなら、今の住宅ローンは、貸しすぎの面があるからです。

｢いくらまでなら返せるか｣その返済可能金額を求める方法は2通りあります。

(1)返済比率から求める
返済比率とは､年間ローン支払額を､税込み年収で割ったものです。
返済比率=年間ローン支払額÷税込み年収

銀行の貸付基準の返済比率は各行で違いがありますが､おおよそ次のようになっています

年収200万円程度	年収300万円程度	年収400万円程度	年収600万円程度
返済比率20％以下	返済比率25％	返済比率35％以下	返済比率40％以下

年収により返済比率が異なっているのは、年収の多い少ないにかかわらず、基本生活費には大きな差は、無いからです。この貸付基準で注意してほしいことは、比率が税込み年収に対する比率であることです。給与から税金、社会保険料などを除いた、手取額に対する比率で考えると、負担割合はもっと増えます。ですから無理ない返済を望むなら、この基準より各々５％ほど低いくみたほうがよいでしょう。また、多少の余裕がほしいなら１０％は、引いた比率で考えたほうが良いと思います。

(2)家賃＋月々貯蓄額を返済可能額と考える
今まで実際に支払ってきた、あるいは貯めてきた金額を支払い可能額とするわけですから、こちらの考え方のほうが無難かもしれません。返済比率から考えて、このくらいなら支払えると言われても、例えば今まで安い社宅に住んでいるにもかかわらず、貯金をまったくしてこなかったに人には、到底耐えられない節約生活かもしれません。住宅ローンの場合、これが２０年３０年と続きます。

その他注意点

(1)金利について
最近はボツボツ、長期固定金利の住宅ローンが出てきています。しかし、多少借り入れ条件が変動金利に比べ、厳しくなっていますので、まだまだ変動金利で借り入れされる方も多いかと思います。
その際は返済額の計算を、今は低金利で１％台の金利ですが、3～４％ほどでみていたほうが良いと思います。

(2)固定資産税･都市計画税
マイホームを購入すれば、固定資産税・都市計画税が毎年かかってきます。(年４回に分けて納付です)
その他にも、将来的には一戸建ての場合、外壁の塗り替え費用であるとかの、維持修理費用が必要となります。
(3)定期昇給は無いと考えてご計画を
またこれから先は、サラリーマンも定期昇給は望めませんし、望まないほうが良いと思います。昔は最初のうちは、支払いが苦しくても、そのうち給料が上がって楽になると言われていて、最初の５年間だけ支払いが低いステップ償還なんて制度もありましたが、今ではそれも廃止されています。最初苦しければずっと苦しいぐらいに思って、安易な計画は避けたほうが無難です。

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